降息資金往哪跑？解讀「醫療長照 REITs」的長線爆發力!

隨著美國聯準會（Fed）政策風向轉變，降息循環的啟動已是現在進行式。在這個關鍵時刻，聰明的資金不再單戀短線題材，而是開始尋找那些收益來源相對穩定、在市場震盪中具備防禦特性，並有望受惠長期結構性趨勢的資產。

在眾多選擇中，REITs（不動產投資信託）重回聚光燈下，而其中最受矚目的賽道，非「醫療長照 REITs」莫屬。今天我們就以富邦長照產業收益不動產證券化基金(原名:日盛長照產業收益不動產證券化基金)(本基金有相當比重得投資於非投資等級之高風險債券且配息來源可能為本金)為例，從市場環境、資金流向、產業基本面到人口結構，拆解為什麼它值得在 2026 年前夕被納入你的觀察清單。

歷史經驗：降息是 REITs 的東風？

投資最重要的就是「順勢」。為什麼降息對 REITs 是大利多？

• 成本面： 融資貸款成本降低，優化財務結構。
• 資金面： 當公債殖利率下滑，尋求收益的資金自然會流向殖利率更具吸引力的 REITs。

數據會說話：回顧 2020 年 3 月聯準會大幅降息後的一年，「富時北美醫療 REITs」繳出了高達 44.1%的報酬率，這不僅輾壓美國投資級債（約 8.7%），更勝過公債表現。這證明了在降息循環中，醫療保健 REITs 不僅具備防禦特性，更擁有強勁的攻擊彈性。

資料來源：Bloomberg。資料期間：2020.3.31-2021.3.31(以月績效計算)。美國投資級企業債係採 Bloomberg U.S. Corp Investment Grade TR，全球投資級債係採 Bloomberg Global Aggregate TR，美國 10 年期與 20 年期公債分別係採 ICE U.S. Treasury 7-10 Year TR USD 及 ICE U.S. Treasury 20+ Year TR USD。以上資料為過去歷史表現，僅供參考，不代表本基金未來走勢及未來績效之保證。

資金流向：2025 專業法人加碼最多的 REITs 類型是？

想要看清趨勢，市場資金的配置變化，往往反映投資移動的方向。根據 2025 年第三季的最新數據，主動式基金對「醫療保健 REITs」的配置比重：

• 加碼幅度冠軍： 首度超越電信產業，成為資金加碼幅度最高的產業別。
• 超配權重： 配置權重達到對標指數權重的 110%。

這顯示在專業機構眼中，醫療長照不動產已從傳統的「防禦配置」轉身成為兼具收益與成長的「核心資產」。

資料來源：S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker，富邦投信整理。資料日期：2025 年第 3 季。

打破迷思：醫療 REITs 不只是收租，獲利成長超乎預期

很多人誤以為 REITs 只有配息、沒有成長，這個刻板印象在醫療長照 REITs 領域中，正在被數據打破。

• 獲利飆速： 2025 年第三季，醫療保健 REITs 的 FFO（營運資金）年增率高達 55%，位居所有 REITs 次產業之冠。
• 未來展望： 市場預估 2026 年，醫療保健 REITs 其同店淨營運收益（SS NOI）成長率將達 7–9%，持續領先其他不動產板塊。

資料來源：S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker，富邦投信整理。資料日期：2025 年第 3 季。以上資料為過去歷史表現，僅供參考，不代表本基金未來走勢及未來績效之保證。

高齡化商機護城河：變老是必然，長照需求暴增、供給卻跟不上

支撐醫療長照 REITs 最強大的底氣，來自於不可逆的結構性趨勢—人口老化。展望 2025 至 2030 年，美國 80 歲以上的高齡人口將迎來爆發性成長，醫療與長照需求激增，然而，長照設施的新增供給卻遠遠跟不上需求的速度。當需求明顯高於供給，租金定價權提高、入住率提升、營運穩定度上升，這正是醫療長照不動產能在景氣循環中展現韌性的核心原因。

資料來源：OECD、NIC，2023/12/31。註：指數過去走勢不代表未來走勢，亦非本基金走勢及未來績效之保證。

實戰成績：績效與獎項的雙重認證

產業趨勢再好，最終還是要看基金經理人的執行力。檢視富邦長照產業收益不動產證券化基金(原名:日盛長照產業收益不動產證券化基金)(本基金有相當比重得投資於非投資等級之高風險債券且配息來源可能為本金)（新台幣 A 級別） 的成績單（截至 2025 年 11 月底）：

• 今年以來報酬： 達到 16.22%，遠高於同類型平均的 8.19%，為總排名第 1 名。
• 長期霸榜： 無論是今年以來、2 年、3 年的累積報酬，均位居同類型基金總排名的第 1 名。
• 獎項肯定： 榮獲第 28 屆傑出基金金鑽獎「不動產證券化基金三年期獎」殊榮。(資料來源：金鑽獎- 台北金融研究發展基金會，2025 年 3 月)

資料來源：Lipper。資料日期：2025.12.31。*同類型基金採SITCA分類之不動產證券化型主級別。本基金成立日為2021/6/30。 

總結：為何 2026 年是佈局良機？三大理由看好醫療 REITs

綜合上述分析，這檔優質基金正處於三大趨勢的交會點：

• 宏觀利多： 降息環境修復 REITs 評價。
• 基本面強： 獲利成長率（FFO）領跑同業。
• 剛性需求： 銀髮浪潮下的長期供需失衡。

面對即將到來的 2026 年，提前佈局「未來一定會被需要的產業」，或許是投資路上最務實且穩健的策略之一。

常見問題 FAQ

Q1：什麼是 REITs（不動產投資信託）？

REITs（Real Estate Investment Trusts）是一種將不動產資產證券化的投資工具，讓投資人可以用較低門檻參與不動產市場。REITs 公司會收購並管理各類型不動產（如商辦、購物中心、醫療設施等），將租金收入以配息形式分配給投資人。根據規定，REITs 須將大部分收益（通常達 90%以上）分配給股東，因此具備相對穩定的現金流特性，被視為兼具「股票流動性」與「不動產收益性」的投資選擇。

Q2：什麼是醫療長照 REITs？

醫療長照 REITs（Healthcare REITs）是專門投資醫療保健與長期照護相關不動產的不動產投資信託。其持有的資產類型包括：養老院、護理之家、輔助生活設施、專業護理機構、醫療辦公大樓及醫院等。這類 REITs 的租戶通常為醫療機構或長照營運商，租約期限較長且租金收入相對穩定。隨著全球人口高齡化趨勢加速，醫療與長照設施的需求持續增加，使醫療長照 REITs 被視為兼具「防禦性收益」與「結構性成長」的投資標的。